Bouwgrondexploitatie (BGE)

In de huidige grondexploitaties wordt gerekend met de volgende parameters:

Met deze parameters wordt voldaan aan het voorzichtigheidsbeginsel. Met name de parameter voor toekomstige opbrengstenstijging komt voort uit dit beginsel.

Bovenstaande parameters worden gebruikt voor de eind 2024 op te stellen actualisering van de grondexploitatiebegrotingen, die ter goedkeuring aan de raad worden aangeboden. In deze grondexploitatiebegrotingen worden de grondopbrengsten en de uitvoeringskosten meerjarig geraamd met deze parameters. Hieruit volgt een vast te stellen eindresultaat van een project.

Begin 2024 waren er een tweetal grondexploitaties in uitvoering: het nieuwe politiebureau en de 5 woningen in het Schansgebied. Daarnaast is op 30 mei 2024 een grondexploitatie vastgesteld voor de ontwikkeling van 8 woningen op de Irenelaanlocatie. Met het vaststellen van de grondexploitatiebegroting over de gehele periode van het project met een daarbij horend eindresultaat, start officieel de uitvoeringsperiode van het project (in BBV regelgeving genaamd Bouwgrond In Exploitatie: BIE). Deze begroting wordt ieder jaar geactualiseerd.

De grondexploitatie van het nieuwe politiebureau is eind 2024 afgesloten met een positief resultaat van € 0,13 miljoen. Begroot was dat dit project zou afsluiten met een negatief resultaat van € 0,10 miljoen. Reden hiervoor was dat bij de realisatie van het nieuwe politiebureau beduidend minder kosten zijn gemaakt dan geraamd. Dit heeft verschillende oorzaken. Zo waren de kosten voor het te realiseren rioolgemaal abusievelijk dubbel opgenomen. Daarnaast was vanwege de recente hoge kostenstijgingen een aangepaste (hogere) indexering gebruikt voor de uitvoeringskosten. Verrassend genoeg viel de aanbesteding juist zeer positief uit waardoor de lasten aanzienlijk lager zijn dan geraamd. Ook zijn er veel minder ambtelijke uren nodig geweest voor de realisatie dan vooraf ingeschat.

Voor het verwachtte negatieve resultaat van € 0,10 miljoen was eind 2023 een voorziening getroffen. Omdat het project is afgesloten met een positief resultaat, was de onttrekking aan de voorziening ter dekking van het negatieve resultaat niet noodzakelijk.

Volgens het BBV is het verplicht om bij een BIE met begroot negatief resultaat, direct een voorziening te treffen ter grootte van dit volledige verlies. Ook dit wordt gedaan vanuit het voorzichtigheidsbeginsel. Deze voorziening wordt gevormd op contante waarde en moet jaarlijks op peil gebracht worden om te groeien naar de eindwaarde. Omdat eind 2024 de verwachting is dat de 2 overgebleven lopende BIE's een positief eindresultaat hebben, is er binnen de voorziening exploitatierisico's per 1-1-2025 geen bedrag voorzien voor deze projecten.

Eind 2024 zijn er een vijftal grondexploitaties in voorbereiding. Op basis van BBV regelgeving mogen er voor een project maximaal 5 jaar aan voorbereidingskosten op de balans geactiveerd staan. Concreet houdt dit in dat als er eind 2024 nog geen grondexploitatie is vastgesteld voor een grondexploitatie in voorbereiding, dat de voorbereidingskosten gemaakt in het kalenderjaar 2019, niet aan deze voorwaarde voldoen. Tot en met 2023 moesten deze kosten dan worden afgeboekt. Conform de "Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023" is het niet meer verplicht deze voorbereidingskosten af te boeken, maar mag hier een voorziening voor worden getroffen. Hierdoor kunnen deze kosten later alsnog worden ingebracht, als de raad tot een grondexploitatie heeft besloten. Op basis van deze regelgeving is eind 2024 een voorziening noodzakelijk van € 0,12 miljoen voor de voorbereidingskosten uit 2019 van de projecten "Legmeerplein" en "Nader te ontwikkelen grondstrook Irenelaanlocatie."

Omdat de benodigde omvang van de hoogte van de voorziening exploitatierisico's ultimo 2024 berekend is op € 0,12 miljoen, kon de voor het nieuwe politiebureau voorziene bedrag van € 0,10 miljoen niet vrijvallen en is € 0,02 miljoen aan de voorziening toegevoegd. Hiermee is het gehele bedrag in de voorziening bestemd voor voorbereidingskosten ouder dan 5 jaar voor nog niet vastgestelde grondexploitaties.

Risico’s grondexploitaties versus weerstandsvermogen

Hoewel het uitgangspunt bij de gemeentelijke BGE’s een tenminste sluitend resultaat is, dient voor de algemene en exploitatie-specifieke risico’s een afdoende financiële buffer aanwezig te zijn. Het managen van deze (financiële) risico’s is uiteraard een continu punt van aandacht. Het risicomanagement, ook voor wat betreft de BGE, is verankerd in de gemeentelijke organisatie. Op basis hiervan wordt in het kader van de P&C-cyclus en gelijktijdig met de presentatie van de jaarlijkse actualisaties (maar ook in het kader van nieuwe grondexploitaties), gerapporteerd over de risico’s en de consequenties hiervan voor het weerstandsvermogen.

De bestemmingsreserve grondexploitaties is een nieuwe reserve waarin positieve en negatieve fluctuaties binnen grondexploitaties kunnen worden opgevangen. Deze reserve is ingesteld bij de 2e tussentijdse rapportage over 2024. Ook is op dat moment besloten dat in verband met de toekomstige vaststelling van een grondexploitatiebegroting voor de woningbouwontwikkeling op de locatie Thamen, rekening gehouden dient te worden met de kosten van de restant boekwaarde van het bestaande schoolgebouw Thamen. Hiervoor is in 2024 een storting gedaan in deze reserve ter hoogte van de boekwaarde per 1-1-2027 voor een bedrag van € 2.648.000.

Vanaf de actualisatie per 1-1-2025 zullen de positieve en negatieve fluctuaties van de grondexploitaties worden verrekend met deze reserve, rekening houdend met het gereserveerde bedrag van € 2.648.000 voor een woningbouwontwikkeling op de locatie Thamen.